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續上:
 
據報載,台南莊姓婦女,得知某處有一棟舊的透天厝被法拍,她的存款不足,先去銀行詢問是否可貸款,行員告知可先去標再來貸款;沒想到她繳了45萬元押標金,順利以270萬5千元得標後,回頭去乙銀貸款時,卻被告知資格不符。甲女轉而向數家銀行申貸,均被告知,因房子是凶宅,拒絕貸款;於是她轉向聲請拍賣該屋之債權人丙銀行借貸,行員亦回覆是凶宅無法貸款,甲女最終無法獲得貸款。
 
引言:
 
近十年來台灣房地產大漲,對許多出社會工作的新鮮人而言,買個房子是一個目標或者夢想,新聞上有人不知情買到凶宅因而產生紛爭,在法律上,房屋的買賣涉及哪些基本的法律觀念?買賣房屋的金額龐大,往往必須先向銀行貸款,銀行為了確保債權,一定會要求將該房子設定抵押權給銀行,「抵押權」又是什麼樣的東西? 
 
解析

本篇文章適合初等、地特四五等考試的法學大意,或一般公務員考試的法學緒論。

主要涉及民法總則、債編及物權法。

 
 
焦點一:買賣契約的基本觀念
 
法律上所稱的「契約」,並不是一般人所認知的「書面」,指的是「雙方法律行為」,也就是兩個想要進行交易的人,互相將內心想要取得權利負擔義務的意思講出來,一旦這兩個意思對立一致,就能夠成立法律上的「契約」。舉例來說,甲拿著手上的一台手機說要賣2千元,乙說好。甲想要拿這個手機的所有權去交換乙的2千元,反之乙心裡也是想用2千元的新台幣來交換甲的手機,雙方對於這個特定的手機以及2千元的價金數額都同意,法律上就讓甲乙之間成立了「買賣契約」,依據這個買賣契約,法律上就給予出賣人甲擁有向買受人乙請求2千元的權利,而乙則擁有向甲請求交付手機的權利。以下我們就用二個題目來看看買賣所涉及到的幾個觀念:
 
題目一:甲向乙表示「手上的二手智慧手機1萬元賣給你,你要不要?」乙表示「1萬元太貴?,6千元我就買。」請問甲乙之間契約是否成立? 
(A)成立,因為乙的表示屬承諾
(B)不成立,因為雙方尚未簽定書面契約
(C)成立,因為乙的表示雖為新的邀約,但實屬承諾的一種
(D)不成立,因為乙的表示為新的要約,甲尚未予以承諾
 
正確答案:D
 
解析
 
甲向乙兜售手機,發出了一個「要約」,內容是「某個手機1萬元」,乙殺價說「6千元」,雙方都同意要買賣這個手機,但對於價金談不攏,所以雙方對於「價金」這點並沒有「一致」,契約沒有成立(所以A是錯的)。
 
如前所述,契約並不是指「書面」,其實法律上的行為,大多不需要做成書面,只要口頭上講好就好了,買賣契約法律並不要求做成書面,所以B也是錯的。
 
在法律上,先開口表示要跟人家締約的叫「要約」,對於這個「要約」的內容全部都答應的話,這就是「承諾」,在討價還價的情況,乙把甲「要約」中的價金做了變更,問人家「6千元賣不賣?」這並不是「承諾」,而是又做了一個新的要約(民法第160條第2項參照),這時候,還要看甲是否同意用6千元來賣,如果甲同意了,這才是「承諾」。因此C錯,只有D才是對的。
 
題目二:關於買賣契約,下列敘述何者為錯誤?
(A)為雙務契約 (B)為有償契約 (C)為債權契約 (D)為要物契約
 
正確答案:D
 
解析
 
法律上的行為,依照他的特性,有不同的分類,這些分類,雖然是法律上的專有名詞,其實從字面上也很好理解。「雙務」指的是雙方負有對價關係的義務,前例中訂立買賣契約甲乙,甲有給手機的義務,乙有付錢的義務,這兩個義務有對價關係,你不給東西,我就不給錢。而「有償」是指雙方所提出的「給付」具有對價關係,甲交手機與乙給錢之間有對價關係。買賣契約只發生「債權」與「債務」,不會立刻讓手機或金錢的所有權產生變動,因此它只是「債權契約」。買賣契約的成立,不以物的交付為必要,所以它不是「要物」契約,因此題目二裡,只有D是錯的。
 
解析
相關概念延伸與類似考題之注意
 
法律上各種專有名詞的意義,以及各種分類,是學習法學大意及法學緒論時,最重要的一個部分,也是最常見的考題來源。除了抽象的意義之外,同學們一定也要能自行舉例,這才能確保真正理解,考試以實例題的方式呈現時,才不會腦袋轉不過來。

焦點二:抵押權的意義
 
依民法第860條,抵押權的定義是「債權人對債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就其賣得價金優先受償之權」。假設甲要買房子,想要籌到大筆買房子的價款,會先去問銀行願不願意借錢給他,銀行心裡想的是如果將來甲還不起錢,我的債權有什麼保障?如果甲願意把房子拿來做為「擔保」,銀行才會放心借錢給甲,所以銀行一定會要求買將來拿到房子所有權時,要設定「抵押權」給銀行,從前面那個法律定義可以知道,將來抵押權人(銀行),對於房子拍賣掉的價金,可以優先受償,這就是抵押權最重要的作用,它可以做為債權的「擔保」,因此它是一種「擔保物權」。
 
題目一:對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產,得就其賣得價金受受清償之權,稱為:(A)質權 (B)典權 (C)留置權 (D)抵押權
 
正確答案:D
 
解析
 
「質權」是適用在動產的擔保物權;典權人會占有不動產加以使用收益,這點跟抵押權不同。而「留置權」也只適用在動產,所以這個題目只有「抵押權」才是正確的。
 
題目二:甲對乙有五百萬元之債權,乙將其A屋設定抵押權予甲,以資擔保。嗣後甲將該債權讓與丙並通知乙,惟疏未提及抵押權一事。試問:在甲將債權讓與丙之後,抵押權歸屬於誰? 
(A)甲 (B)乙 (C)丙 (D)甲丙共有
 
正確答案:C
 
解析
 
抵押權是擔保物權,目的是為了確保債權的實現,所以它跟所擔保的債權具有不可分離的關係,也就是具有「從屬性」,依民法第295條第1項規定,讓與債權時,該債權之擔保隨同移轉於受讓人。所以讓與債權,雖然沒有特別講,抵押權還是會跟著過去。如果明白表示,抵押權不跟著過去,那麼失所附麗的抵押權,也不能獨立存在,它就會歸於消滅。因此題目二中C才是正確的。
 
 
解析
相關概念延伸與類似考題之注意
 
物權法基於「物權法定原則」,物權的種類及內容,都不能任由當事人創立變動,因此,各種物權的定義,在法條上都有規定,學習物權法時,各種物權的意義,以及彼此間的不同特性,是最常被拿來測驗的考題類型,請多加注意。

 

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請參考本篇文章的寫作日期,如有修法或異動,請以最新訊息為主。
 
 
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