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焦點二:不動產所有權的移轉,是否要先向地政機關辦理登記(過戶)?法拍屋要不要先辦理登記才取得所有權?如果是因為辦理房貸而設定抵押權給銀行,是否須經登記?
 
不動產物權,若是依法律行為而取得,須經登記才會發生效力(民法第758條第1項),因此移轉房屋所有權,或者因為向銀行借錢而設定抵押權給銀行,這些不動產物權,因為是透過「法律行為」(即移轉所有權、設定抵押權的行為),所以都必須先經過登記,才會生效。
 
但是如果不動產物權的變動,不是透過「法律行為」,比如繼承、強制執行、土地徵收或者建商(起造人)因為房屋完工而取得房屋所有權,這些情況當事人比較難預先規劃好,所以不要求當事人事先辦理登記,也就是登記前就已取得不動產物權(民法第759條參照)
 
題目二:以下何者,無須經過登記,即取得不動產物權?
(A)空間區分地上權的受讓
(B)最高限額抵押權的設定
(C)不動產協議分割
(D)不動產強制執行的拍賣
 
正確答案:D
 
解析
 
空間區分地上權(民法第841條之1)、最高限額抵押權(第881條之1)都是不動產物權,由選項的「受讓」、「設定」可以知道,都是透過法律行為來使不動產物權變動(移轉或創設),因此都需要先經過登記,故AB是錯的。
 
不動產的共有人可以隨時請求分割,並經由共有人的協議,決定分割的方法(民法第823、824條),而分割的效力,因為共有人的分割行為導致物權變動,也是一種法律行為,以也必須在辦畢分割登記時才會發生分割的效力。反之,若透過法院的裁判來分割,則在該判決確定時就發生分割的效力。
 
至於透過法院強制執行(法拍屋)而取得房屋所有權的情況,不是透過法律行為,因此無須登記就可以先取得不動產所有權,從法院發給所有權權利移轉證書,就發生取得不動產物權之效力。對於這個問題,內政部的一個函釋,非常值得參考。內政部95.5.18台內營字第0950080009號函說:按「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權。」、「拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權,債權人承受債務人之不動產者亦同。」民法第759條及強制執行法第98條第1項分別定有明文,且依法務部95年5月3日法律字第0950016031號函釋:「基於強制執行而取得不動產物權者,一經法院發給所有權權利移轉證書,即發生取得不動產物權之效力(最高法院56年台上字第1898號判例可資參照)。」,故法拍之公寓大廈,買受人自取得不動產權利移轉證書之日,即取得房屋之所有權,成為區分所有權人。
 
解析
相關概念延伸與類似考題之注意:
 
本題測驗的重心就在於比較民法第758條與759條,如果是透過法律行為而使不動產物權變動,必須以登記為生效要件,而哪些造成不動產物權變動的原因是法律行為或者單純依法律規定?將來要改變選項內容時,也一定是找其他例子來替換,例如繼承、法院裁判分割、強制執行、次序權的讓與等等。
 
依法律行為產生物權變動,如果標的物是動產,依第761條,如果是不動產則依第758條,學習時一定要一併整理。這個是物權法的基本觀念,出題頻率非常高。
 
是否因為法律行為而產生權利變動,可以分為兩大類,只要將相同性質的歸成一類,就可以馬上變身為複選題

 

法律行為與非法律行為

 

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