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買賣房屋,如果買到凶宅,不論是出賣人消極隱瞞或積極地不實陳述,都有可能構成詐欺,一旦買賣契約是因為對方或第三人的詐欺行為才做成的,這個買賣契約在民法上,被詐欺的人可以做什麼樣的主張?這種情況,涉及到法律行為的一般生效要件,是民法總則裡面非常重要的一個課題。
 
會引起權利變動的社會事實被稱做「法律事實」,而其中最重要的一種法律事實就是「法律行為」,不動產的物權變動如果透過「法律行為」產生必須要跟地政事務所辦理登記,比如買房子要取得房屋所有權,跟銀行借房屋貸款要「設定抵押權」給法院,可是如果不是透過「法律行為」產生物權變動,「登記」就不是權利變動的要件了。如果在法院透過法拍屋取得房屋所有權,是何時取得所有權(權利變動)?是否與一般買賣一樣,都要去地政事務所辦理登記才取得?這是物權法最基本的重點之一,對於物權基礎觀念不清楚的同學務必參考以下案例重新複習喔。
 
解析

本篇文章適合初等、地特四五等考試的法學大意,或一般公務員考試的法學緒論考生觀看。

主要涉及民法總則及物權法。

 

據報載,台南莊姓婦女(下稱某甲),得知某處有一棟舊的透天厝被法拍,她的存款不足,先去乙銀詢問是否可貸款,行員告知可先去標再來貸款;沒想到她繳了45萬元押標金,順利以270萬5千元得標後,回頭去乙銀貸款時,卻被告知資格不符。甲女轉而向數家銀行申貸,均被告知,因房子是凶宅,拒絕貸款;於是她轉向聲請拍賣該屋之債權人丙銀行借貸,行員亦回覆是凶宅無法貸款,甲女最終無法獲得貸款,必須繳付該屋再次拍賣之差價39萬,該39萬並由法院撥付於債權人丙。甲女認為丙銀行事前知情,身為債權人刻意隱瞞凶宅事實,涉及詐欺,未於房產資料上,註記為凶宅,致不知情甲女拍得凶宅且無法獲得貸款。(新聞來源)

 
焦點一:被騙買凶宅,得否撤銷?
 
依民法第92條規定:「(I)因被詐欺為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。(II)被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」
 
房屋買賣的買賣雙方,針對買賣價金、要買賣的東西及其他事項(如屋況、交屋時間…)等等,互相表示締結契約的意願,藉由雙方的要約及承諾這兩個「意思表示」來成立買賣契約。倘若有一方在做意思表示時,是受到詐欺,以致於對買賣契約的內容有所誤認,例如客觀上是凶宅,買方因為被騙所以主觀上認為非凶宅,所以願意以這樣價格來購買,顯然買方做出購買的這個決定(意思表示)並不是出於個人正常、自由的狀態,這樣的法律行為(買賣契約)中,表意人的意思表示,是有「瑕疵」的,法律為保護個人的意思自由不受侵害,因此允許被詐欺的人可以「撤銷」他原來所做的意思表示,讓整個買賣契約從一開始就不發生效力。
 
題目一:甲被乙詐欺,誤以為A屋非凶宅而向乙購屋。以下何者正確?
(A)甲被乙詐欺所為之意思表示無效
(B)甲得於發現詐欺2年後撤銷意思表示
(C)甲若撤銷被詐欺所為之意思表示,其撤銷得以對抗善意第三人
(D)甲若未撤銷被詐欺所為之意思表示,甲與乙所為之買賣契約有效
 
正確答案:D
 
解析
 
詐欺雖然對表意人甲的意思自由有所侵害,但畢竟僅涉及的是甲個人的權利,所以對於效力的存否,立法者認為由甲來決定即可,因此效果上並不是規定為無效,而是由甲決定要不要撤銷。故A是錯的。
 
依民法第93條,如果要撤銷的話,必須在發見詐欺後一年內,如果從意思表示後經過十年還沒撤銷,縱然發見也不能再撤銷了。故B錯。
 
依第92條第2項,被詐欺而為意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人,相較於被脅迫的情況,詐欺較為輕微,而且被騙的人,自已也有識人不明的錯,相較於善意的第三人,比較不值得保護,所以法律規定善意第三人可以對抗甲。故C也是錯的。撤銷之前,買賣契約仍然有效,撤銷之後才會因為溯及不生效力,所以D是對的。
 
解析
相關概念延伸與類似考題之注意
 
意思表示受詐欺,會導致法律行為一般生效要件的欠缺,而且同樣是民法第92條,受詐欺與受脅迫卻因為意思自由受侵害的程度不同,而有二處不同規定。亦即,由第三人脅迫時,不適用第92條第1項但書規定。受脅迫情況,也不適用92條第2項,請同學們要特別小心。換言之,因被詐欺或被脅迫而為意思表示,雖然都是得撤銷,但依民法第92條第1項但書與第2項,卻有不同效果,因此本例題有可能會進一步以二者的比較做為考題。意思表示有瑕疵,是民法總則的核心重點,永遠會成為題庫中必備的考題,考生絕對不能忽視。
 
由於條文的要件、除斥期間等等都可能成為選項,像這種「何者正確、何者錯誤」是最方便的出題方式,相信也是複選題的考法,準備時,唯有熟悉條文的各個要件及重點,多練習考古題,面對考題時才不會模稜兩可的選項迷惑。

 

意思表示

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請參考本篇文章的寫作日期,如有修法或異動,請以最新訊息為主。
 
 
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